"Booking – nhận đặt cọc" là thuật ngữ được giới môi giới bất động sản nhắc đến nhiều trong những năm gần đây, nhằm mời chào khách hàng đặt tiền vào các dự án nhà ở, căn hộ ngay từ thời điểm dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Thông thường, quy trình “booking đặt chỗ” sẽ có những bước như sau:

Bước 1: Đặt cọc giữ chỗ, nhận số thứ tự của dự án.

Bước 2: Lựa chọn căn hay ô đất hoặc bốc theo thứ tự ưu tiên.

Khi đến Bước 3: Nếu nhà đầu tư đã chọn được căn, xác nhận “chốt đơn” với mã căn rồi chuyển tiền giữ chỗ thành tiền “cọc”, số tiền cọc phổ biến trên thị trường thường từ 50 – 100 triệu đồng.

Bước 4: Trường hợp không chọn được căn phù hợp, số tiền của người mua tiếp tục giữ chỗ để chờ các đợt mở bán tiếp theo. Thường thì các môi giới bất động sản cam kết khách hàng sẽ nhận lại 100% tiền cọc nếu như hủy booking.

Booking – nhận đặt cọc không hiếm, chỉ cần dạo một vòng quanh các dự án đang rục rịch thi công là có thể dễ dàng bắt gặp.

Theo khảo sát của phóng viên tại Dự án Taseco Long Biên Central vào đầu tháng 7/2025, dọc theo tuyến đường bao quanh công trường dự án, hàng loạt môi giới bất động sản “đổ bộ”, rầm rộ quảng cáo, mở booking đặt chỗ cho dự án.

Dự án Taseco Long Biên Central được giới thiệu do CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco làm chủ đầu tư, nằm ở vị trí ở ô đất A3/CT2, Khu đô thị Phúc Đồng, Hà Nội. Tại thời điểm khảo sát, Dự án vẫn còn chưa hoàn thiện phần móng.

Dù dự án được quảng cáo, mở booking rầm rộ, nhưng theo danh sách các dự án nhà ở đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo luật kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội (cập nhật đến tháng 6/2025) do Sở Xây dựng công bố, chưa có tên của Dự án Taseco Long Biên Central.

Trong vai của một người có nhu cầu mua nhà, phóng viên đã trao đổi với một nhân viên môi giới bất động sản đang túc trực ở bên cạnh dự án. Về tiến độ thi công, nhân viên này cho biết, phải khoảng 2 tháng nữa Taseco Long Biên Central mới hoàn thiện phần móng.

Tuy nhiên, ngay từ bây giờ, nếu có nhu cầu thì Công ty sẽ nhận booking – đặt cọc từ 100 triệu đồng/suất, người mua sẽ được giữ chỗ và ưu lựa chọn căn hộ với vị trí đắc địa nhất. Giá trị mỗi căn hộ ở đây cũng không hề nhỏ, có thể lên đến 7 – 10 tỷ đồng.

Theo tìm hiểu của phóng viên, có không ít khách hàng, nhà đầu tư đến thời điểm này đã không ngần ngại bỏ ra từ 100 – 200 triệu đồng để tham gia booking – đặt cọc giữ chỗ tại Dự án.

Với những dự án chưa đủ điều kiện để bán hàng, booking có thể đẩy người mua vào thế yếu khi mua phải mức giá cao, đu đỉnh, không phản ánh đúng giá trị bất động sản và hoàn toàn có thể không nhận được bàn giao, không triển khai như cam kết, hứa hẹn. Mặc dù các nhân viên môi giới bất động sản có thể cam kết việc nhà đầu tư có thể có thể hủy booking và nhận lại 100% số tiền nếu muốn, tuy nhiên khách hàng cũng cần phải lưu ý về điều khoản về các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý. Bên cạnh đó, có không ít những rủi ro về pháp lý mà người mua có thể phải đối mặt.

Bàn về câu chuyện "Booking – nhận đặt cọc" ngay cả khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, các nhà đầu tư bất động sản hiện nay có thể rơi vào tình trạng thiếu vốn, nên có không ít trường hợp doanh nghiệp dùng cách booking dự án để huy động vốn của khách hàng, hoặc cũng có thể dùng phương pháp này làm phép đo thị trường. Nhưng nói về pháp luật thì đây là không đúng và rủi ro về pháp lý là rất lớn.

TS. Trần Minh Sơn - CVCC Bộ Tư Pháp, Chủ tịch Hội đồng cố vấn Trung tâm Trọng tài Thương mại quốc tế PACC khuyến cáo, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng về dự án, các thông tin quan trọng như thời điểm nào dự án sẽ đủ điều kiện để mở bán. Nếu ký hợp đồng với môi giới bất động sản thì cần phải lưu ý các điều khoản ràng buộc để tránh trường hợp môi giới nhận những khoản tiền lên đến hàng tỷ đồng khi nhận đặt cọc, nhưng đến khi có rủi ro như dự án không thể triển khai hay bên Công ty môi giới có trục trặc về tài chính, giải thể/phá sản thì nhà đầu tư có thể mất trắng.

“Do đó, tôi khuyến nghị các nhà đầu tư, đối với các hợp đồng giao dịch có giá trị lớn như trên, bắt buộc phải đảm bảo các điều kiện về pháp lý”, TS. Trần Minh Sơn nhấn mạnh.