Khi mà thị trường bất động sản tại Thủ đô đang ngày một nóng, với hàng loạt các dự án mới được triển khai hoặc các dự án tái khởi động sau nhiều năm bị bỏ hoang, câu chuyện "Booking – nhận đặt cọc" lại nở rộ.

Booking – nhận đặt cọc" là thuật ngữ nhằm mời chào khách hàng đặt tiền vào các dự án nhà ở, căn hộ ngay từ thời điểm dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán. Chỉ với số tiền từ 50 – 100 triệu đồng, khách hàng sau khi chuyển tiền cọc sẽ có quyền ưu tiên lựa chọn căn hộ tại dự án và các môi giới bất động sản sẽ cam kết khách hàng sẽ nhận lại 100% tiền cọc nếu như hủy booking.

Theo khảo sát của phóng viên tại dự án khu nhà ở tại số 486 Ngọc Hồi, TP Hà Nội, thường được giới thiệu với cái tên thương mại Greenera Southmark, đang xuất hiện hàng loạt môi giới bất động sản “đổ bộ”, rầm rộ quảng cáo, mở booking đặt chỗ cho dự án.

Theo tìm hiểu, Dự án được Công ty CP Tổng Bách Hoá và Tập đoàn Tân Hoàng Minh làm Lễ khởi công vào ngày 10/3/2025, do Delta Group đảm nhiệm vai trò tổng thầu thi công.

Trong vai của một người có nhu cầu mua nhà, phóng viên đã trao đổi với một nhân viên môi giới bất động sản đang túc trực ở bên cạnh dự án.

Theo lời khẳng định của nhân viên môi giới, Dự án đến nay mới đang thi công móng và phải đến khoảng tháng 9 mới hoàn thành và mở bán. Tuy nhiên, ngay từ bây giờ, Công ty sẽ nhận booking – đặt cọc, đặc biệt nếu booking trước 31/7/2025, khách hàng còn được chiết khấu thêm 3% giá trị nữa.

Dù dự án được quảng cáo, mở booking rầm rộ, nhưng theo danh sách các dự án nhà ở đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo luật kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội (cập nhật đến tháng 6/2025) do Sở Xây dựng TP Hà Nội công bố, đến nay chưa có tên của Greenera Southmark!

Qua thực tế nhận thấy, có không ít dự án có số lượng booking lớn, thậm chí nhiều hơn gấp 2, 3 lần số lượng sản phẩm nhưng giao dịch thật không nhiều. Những con số "nổ" booking có thể đều do môi giới đưa ra hoặc đôi khi người booking chính là các sàn.

Chính vì thế, môi giới các sàn vẫn chào mời khách hàng mua nhà tại dự án. Và dù cho các nhân viên môi giới bất động sản có thể cam kết việc nhà đầu tư có thể có thể hủy booking và nhận lại 100% số tiền nếu muốn, tuy nhiên khách hàng cũng cần phải lưu ý về điều khoản về các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý.

Luật sư Trương Mỹ Hảo - Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết: "Trước đây, Chủ đầu tư có thể nhận được các khoản tiền đặt cọc lớn, qua các hình thức như góp vốn, hợp tác đầu tư khi dự án chưa đủ điều kiện để mở bán, dẫn đến nhiều vụ việc tranh chấp pháp lý phức tạp.

Tuy nhiên, tại khoản 5, Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã siết chặt các hoạt động đặt cọc với nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định mới chỉ cho phép thu tối đa 5% giá trị của hợp đồng và cũng chỉ được thu tiền sau khi Chủ đầu tư có thông báo kèm hồ sơ pháp lý cho cơ quan quản lý nhà nước, buộc Chủ đầu tư phải chứng minh sự minh bạch và hợp pháp của Dự án trước khi huy động vốn."

Bàn về câu chuyện "Booking – nhận đặt cọc", TS. Trần Minh Sơn - CVCC Bộ Tư Pháp, Chủ tịch Hội đồng cố vấn Trung tâm Trọng tài Thương mại quốc tế PACC khuyến cáo, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng về dự án, các thông tin quan trọng như thời điểm nào dự án sẽ đủ điều kiện để mở bán. Nếu ký hợp đồng với môi giới bất động sản thì cần phải lưu ý các điều khoản ràng buộc để tránh trường hợp môi giới nhận những khoản tiền lên đến hàng tỷ đồng khi nhận đặt cọc, nhưng đến khi có rủi ro như dự án không thể triển khai hay bên Công ty môi giới có trục trặc về tài chính, giải thể/phá sản thì nhà đầu tư có thể mất trắng.

Điểm c, khoản 3, điều 24 (Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh) - Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng nêu rõ: "Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng".

Báo Pháp luật Việt Nam sẽ tiếp tục thông tin.